はじめに
私は諸事情により2020年にマンションを売却したのですが、その際に損失が出ました。
詳細は後述しますが、ざっくりと言えば、買った時の価格よりも売った時の価格が安いためトータルで損失が出た、ということです。
正確に言うと譲渡損失と呼ぶらしい。
そしてここからが重要なのですが、マイホームを売却した際に譲渡損失が出た場合にはある条件を満たしていると損益通算することができます。
損益通算すると同じ年の所得に対して損失分を控除することができ、結果として所得税や住民税の額を減らすことができます。
例えば、200万円の損失があった場合には、損益通算によりその年の所得が200万円少なかったことにできるので、結果として税率にもよりますが20万円程度は所得税が戻ってきます。
これはでかい！！
損益通算の条件
前項で書いた「ある条件」とは下記になります。
自分はこれをしっかりと理解していなかったことで、もったいないこととなりました。。。
ちなみに、下記はざっくりと書いているので正確な条件は国税庁のページを参照しましょう。
とてもわかりにくく書かれていますｗ
- 保有期間が５年以上
- 親族以外への譲渡
- 住宅ローン残高がある
譲渡所得の計算
売却時の実質的な利益を譲渡所得と呼びます。
この譲渡所得に対して税金がかかり、譲渡所得がマイナスの時は損失となって損益通算の対象となります。
譲渡所得はざっくりと書くと下記のように求められます。
譲渡所得 = 売却代金 – 取得費 – 譲渡費用
売却代金はその名の通り、不動産を売却した代金です。
取得費はその不動産を取得する際にかかった費用。
マンションの代金などはもちろん、不動産会社や司法書士への手数料なども含まれます。
一部、設備のためにかかった費用なども含めることができます。
譲渡費用は譲渡時にかかった費用。
こちらも不動産会社や司法書士への手数料や売却するための宣伝広告費などを含めることができます。
なお、取得費は土地と建物は別で計算し、建物は減価償却して計上するといった話もありますが、やや複雑なのでここでは説明しません。
何を失敗したのか
自分の場合、取得費や譲渡費用をいろいろと細かく計算した結果、1000万円まではいかないですが数百万円レベルで損失が出ることが判明しました。
そこで、損益通算すれば今年は所得税ほぼゼロになるんじゃない？と思い、ふるさと納税もほとんどしなかったのですが、、、、いざ年が明けて確定申告してみると、損益通算の特例が適用できない！！となりました。
原因は、、、、ローンが残っていないためでした。
もちろんローンを完済していることは把握していましたが、ローンの残債があることが特例の適用条件であることを把握しておらず、確定申告直前で損益通算をあきらめるはめに(/_＼*)
ふるさと納税の期限も過ぎているしで、結局売却損が大幅に出ているのに普通以上に税金を払うはめになりました(/_＼*)
残念無念甚だ遺憾であります！
しかし、ローンの残債があることがなんで特例の条件になっているのか理解に苦しむ。
ローンがあろうがなかろうが、大損していることには変わりないんだけどな。
ということで、マイホームの売却を考えている方、損益通算によってはローンを残しておいた方が１００万円以上得する可能性もあると思うので、ローンの支払は計画的に。
さっさと繰り上げ返済して完済すればいいというものでもないようです。
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